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注文住宅の住宅ローンはどの金利タイプがおすすめ？金利タイプごとのメリット・デメリットを解説

家づくりでは資金計画が大切です。

注文住宅を建てる際、多くの方は住宅ローンを利用しますが、はじめてだと不安だったり、分からなかったりする方もいるでしょう。

住宅ローンは難しいと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、金利など基本的な部分は自分で押さえておくことが大切です。

今回は注文住宅の住宅ローンの基礎知識として、金利タイプごとのメリット・デメリットや向いている方を解説します。

住宅ローンの金利タイプは3種類

住宅ローンを選ぶ際には、金融機関や金利・借入額・返済方法などさまざまな要素を比較しながら決める必要があります。

検討項目の中でも重要になってくるのが「金利タイプ」です。

住宅ローンの金利タイプは、以下の3種類に分けられます。

金利タイプ	概要
全期間固定金利	借入期間中ずっと金利が変わらない
変動金利	定期的に金利が見直される
固定金利期間選択型	一定期間が固定金利

同じ金額を借りるにしても金利タイプによって返済額は大きく異なってきます。

また、金利タイプごとにメリット・デメリットも異なるので、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

全期間固定金利

全期間固定金利とは、借入時に金利が決まり借入期間中ずっと変わらないタイプです。

代表的な全期間固定金利型に、住宅金融支援機構と金融機関が提携する「フラット35」があります。

メリット・デメリット

メリット	デメリット
・金利上昇リスクを避けられる・最終的な返済額まで確定するので返済計画が立てやすい	・金利が高め・借入後に金利が下がっても返済額が変わらない

全期間固定金利は、融資実行時点の金利が返済終了まで変わらず適用されます。

たとえ返済期間中に金利が上昇しても返済額が変わらないのは、長期借入するうえで大きな安心材料です。

借入時点で最終時点の返済額まで確定するので、子どもの教育資金などライフプランを踏まえた長期的な返済計画も立てやすいでしょう。

一方、全期間固定金利は他の金利タイプに比べて金利が高めに設定されている点に注意が必要です。

さらに、返済期間中に金利が下がっても返済額が下がることはないため、金利下降局面では他の金利タイプに比べ返済の負担がより大きくなります。

全期間固定金利が向いている人

全期間固定金利は、以下のような人におすすめです。

金利上昇リスクを避けたい
長期的な返済計画を明確にしたい
返済額を安定させたい
定期的に金利チェックや借り換えを検討するのが苦手

20年先・30年先の金利まで正確に見通すことは不可能です。

「将来金利が上がったらどうしよう」と不安を感じている方は、全期間固定金利の検討をおすすめします。

変動金利

変動金利とは、定期的に金利が見直される金利タイプです。

金融機関によって異なりますが、一般的には4月・10月の年2回のタイミングで金利が見直されます。

ただし、変動金利は基本的に「5年ルール」「125％ルール」が適用されるので、見直し後すぐに返済額が変動するわけではありません。

5年ルール：金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない
125％ルール：金利が上昇しても返済額は以前の125％以内

なお、5年ルール・125％ルールを設定していない金融機関や返済タイプもあるので注意しましょう。

メリット・デメリット

メリット	デメリット
・他の金利タイプに比べ金利が低い・金利が下がれば返済額も下がる	・金利が上がると返済額が上がる・長期的な返済計画が立てにくい・金利上昇によっては未払利息が発生する

変動金利の大きなメリットが、3つの金利タイプの中で最も金利が低いことです。

2025年2月時点で全期間固定金利「フラット35」の最頻金利が1.890%であるのに比べ、変動金利はメガバンク・ネット銀行で0.3～0.6％前後と大幅に低くなります。

さらに、返済期間中に金利が下がれば返済額が軽減されるのも大きな魅力といえるでしょう。

しかし、反対に金利が上がってしまうと返済の負担が大きくなるリスクがあります。

5年ルール・125％ルールで返済額が急激にアップすることはありませんが、返済額に占める利息割合が金利上昇で増えている点に注意しなければなりません。

この場合、返済額が変わらなくても利息分が増えているため元本の減りが悪くなってしまうのです。
そのまま金利が上昇し続けると、利息も払いきれない「未払利息」に陥る恐れがあります。

また、返済額がいつ変わるかの予測が難しく長期的な返済計画が立てにくい点にも気を付けましょう。

変動金利が向いている人

変動金利は、以下のような人におすすめです。

借り入れ当初の返済の負担を軽減したい
金利上昇リスクに備えている
定期的に金利をチェックできる
金利が上昇しても返済できる資金力がある

変動金利は金利が低い反面、金利上昇リスクがあります。

当初の金利の低さだけで検討するのではなく、将来の金利上昇に備えて繰り上げ返済しておくなどリスクへの備えができるかが重要です。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型とは、5年や10年といった一定期間が固定金利となるタイプです。

固定金利期間終了後は、変動金利か固定金利かを選べるタイプが一般的でしょう。

メリット・デメリット

メリット	デメリット
・全期間固定金利よりも金利が低い・固定金利期間終了後に金利下がれば返済額も下がる・固定金利期間中の返済額が変わらない	・固定金利期間終了後に金利が上がると返済額も増える・固定金利期間終了後に急激に返済額がアップする可能性がある・固定金利期間が長いほど金利は高くなる

固定金利期間選択型は、固定金利期間中に金利が上昇するリスクを避けられるので、一定期間の返済額を安定させられます。

仮に、固定金利期間終了時点で金利が下がっていると返済額を軽減できる可能性もあるでしょう。

ただし、固定金利期間終了後の金利によっては大幅な返済額アップのリスクがある点に注意が必要です。

また、固定金利期間の設定が長いほど金利は高くなる傾向があるため、金利とのバランスを考えながら検討するようにしましょう。