「自分の年収で住宅ローンを組めるだろうか…」
注文住宅を検討するにあたり悩みの種となるのが住宅ローンでしょう。
いくら借りられるのかが分からなければ、予算を立てようがなく、どんな家を建てられるのかも具体的にイメージしにくくなります。
そもそも自分の年収で住宅ローンが組めるのか不安という方もいるものです。
住宅ローンを考えるうえでは、年収がどれだけあればいくら借りられるかを知っておく必要があります。
今回は住宅ローンと年収の関係や借入可能額の計算方法について、分かりやすく解説します。
住宅ローンを利用できる年収は？
住宅ローンを組めるか・いくら借入できるかは年収が大きく関わってきます。
まずは、住宅ローン利用者の年収の実態をみていきましょう。
住宅ローン利用者の平均年収は661万円
全期間固定金利フラット35を提供している住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、2023年度利用者の平均世帯年収は661万円でした。
400万円以上600万円未満の世帯が37.5%と最も多く、次いで600万円以上800万円未満の世帯となります。
年収5～7倍が借入額の目安
同調査では住宅購入所要資金を世帯年収で割った「年収倍率」も公表されており、注文住宅の年収倍率は7.0倍、土地付き注文住宅で7.6倍です。
たとえば、世帯年収平均の661万円であれば、4,627万円の注文住宅を建てている計算になります。
ただし、上記の年収倍率は家購入全体の資金に対する年収なので、住宅ローンだけでなく頭金も含まれている点には注意しましょう。
なお、同調査の住宅種類別の所要資金・融資額から算出する、融資額に対する年収倍率は以下のとおりです。
| 物件種類 | 所要資金 | 融資金額 | 平均世帯年収 | 年収倍率 |
|---|---|---|---|---|
| 土地付注文住宅 | 4,903万円 | 4,171万円 | 704万円 | 5.9倍 |
| 注文住宅 | 3,863万円 | 3,040万円 | 629万円 | 4.8倍 |
| 建売住宅 | 3,603万円 | 3,092万円 | 600万円 | 5.1倍 |
| 新築マンション | 5,245万円 | 3,889万円 | 955万円 | 4.0倍 |
一般的に、住宅ローンの年収倍率は5～7倍が目安といわれています。
しかし、近年は住宅の高騰もあり7倍以上で融資する金融機関も珍しくありません。
また、実際の住宅ローン審査では年収以外の項目も影響するので、あくまで目安として考えましょう。
| 〈長崎県の住宅ローン事情〉フラット35利用者調査によると、2023年度長崎県の住宅ローン利用平均額は3101.7万円です。ちなみに建築費3717.8万円・世帯年収平均614.1万円なので、1つの参考にしてください。 |
年収300万円以下でも借入できる可能性がある
一般的に、住宅ローンを利用できるのは年収300万円以上が目安とされています。
とはいえ、年収の基準は金融機関ごとに異なるうえに多くの金融機関で年収条件は公表していません。
また、住宅ローンは年収以外の項目も影響するので、金融機関を選ぶなりの工夫で年収300万円未満でも借入できる可能性はあるでしょう。
実際、フラット35利用者調査では年収400万円未満の世帯が19.8%と3番目に多い割合を占めており、その中には年収300万円未満も含まれていると考えられます。
ただし、年収倍率5～7倍とすれば年収300万円での借入額は、1,500~2,100万円とあまり大きくなりません。
そのため、家の選択肢を狭めるか頭金を多くするなどの工夫が必要でしょう。
住宅ローンの借入可能額の計算方法
注文住宅で住宅ローンを利用する際には、いくらの年収で借りられるかだけでなく、いくら借入できるかも重要です。
住宅ローンは希望額を好きに借入できるのではなく、年収などから金融機関が算出する借入可能額が上限となります。
借入可能額を算出する指標として重要になってくるのが、「返済比率」です。
返済比率とは？
返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合を指します。
たとえば、年収600万円で年間返済額が150万円なら、返済比率は150万円 ÷ 600万円 × 100 ＝ 25％です。
金融機関ごとに指標は異なりますが、一般的に住宅ローンでは返済比率30～35％以下が1つの目安となります。
仮に、上記の例で年間返済額が240万円になると、返済比率が40%にアップするので審査が厳しくなる恐れがあるのです。
なお、年間の返済額には住宅ローン以外の借入返済額も含まれます。
カードローンやその他ローン返済があると返済比率がアップしてしまうので、可能であれば審査までに完済しておくとよいでしょう。
借入可能額の計算方法
借入可能額は、以下の方法で求められます。
| 借入可能額＝年間返済可能額÷12カ月÷審査金利での100万円あたりの返済月額×100万円 |
審査金利とは金融機関が審査のために用いる金利です。
審査金利はほとんどの金融機関で公表されていませんが、3～4％が目安となるでしょう。
具体的な計算方法については、後ほど解説するので参考にしてください。
ただし、実際の借入可能額は金融機関によって異なるので注意しましょう。
借入できる額ではなく返済できるかが重要
住宅ローンの借入可能額はあくまで借入できる額であって、無理なく返済できる額とは異なります。
住宅ローンは20年・30年と長期に渡り返済し続けるため、借入後に収入が減った・家族が増えて支出が増えたというケースは多いものです。
そのようなときに借入可能額ギリギリで組んでいると、返済の負担が大きくなりすぎる恐れがあります。
住宅ローン審査の返済比率は30～35％が目安といわれていますが、無理のない理想的な比率は20～25％ともいわれています。
借りられる額をとりあえず借りるのではなく、長期的な返済プランを立て無理なく返済できる額を借りることが重要です。
【年収別】借入可能額と返済シミュレーション
ここでは、具体的な借入額と返済額を年収500万円・700万円のパターンでシミュレーションしてきます。
なお、借入条件は金利1.5%（全期間固定）・35年ローン・審査金利2.5％・返済比率35％として算出します。
年収500万円
年収500万円で返済比率35％のときの年間返済額は175万円です。
審査金利2.5％で100万円を35年間借入れた場合、毎月の返済額は3,574円になるので、借入可能額は以下のようになります。
| 借入可能額：175万円 ÷ 12ヵ月 ÷ 3,574円 × 100万円＝約4,080万円 |
4,080万円を金利1.5%・35年ローンで組んだ場合の返済額は以下です。
| 毎月の返済額 | 124,923円 |
| 年間返済額 | 1,499,076円（返済比率約30％） |
| 返済総額 | 52,467,660円 |
ちなみに、頭金を用意するなりで借入額を3,000万円まで下げると、返済額は以下のように変わります。
| 毎月の返済額 | 91,855円 |
| 年間返済額 | 1,102,260円（返済比率約22％） |
| 返済総額 | 8,579,100円 |
借入額が下がると、返済の負担・返済比率も変わってくることが分かります。
資金状況やライフプランを踏まえて、自分にあった借入額を検討しましょう。
年収700万円
年収700万円の借入可能額は、以下のとおりです。
| 借入可能額：245万円 ÷ 12ヵ月 ÷ 3,574円 × 100万円＝約5,713万円 |
年収が上がると借入可能額も大きくなるため、家の選択肢の幅が広がるでしょう。
また、5,713万円借入れた場合の毎月返済額は以下のようになります。
| 毎月の返済額 | 174,923円 |
| 年間返済額 | 2,099,076円（返済比率約30％） |
| 返済総額 | 73,467,660円 |
上記はあくまで参考であり、実際に借入できる額や適切なローンの組み方は、個々の状況や希望する家によって異なります。
長期的なライフプランを踏まえプロにアドバイスをもらいながら、返済シミュレーションや家のプランを検討するとよいでしょう。
注文住宅の資金計画は永代ハウスにご相談を
住宅ローンで借入できる額は年収に大きく左右されます。
とはいえ、年収だけで借入額が決まるわけではないので、年収が少ないからと諦める必要はありません。
条件の良い金融機関を探したり家のプランを検討することで、希望の家を建てられる可能性は十分あります。
ただし、借りる以上は返済が発生するので、無理のない返済計画を立てることも重要です。
住宅ローンは入念なプランが必要になるので、住宅のプロへの相談をおすすめします。
佐世保市で注文住宅を検討している方や資金に不安がある方は、ぜひお気軽に永代ハウスにご相談ください。
