「注文住宅を考えているけど面積の言葉が多くてよく分からない」
「建築面積と延床面積って何が違うの？」
注文住宅を検討しているとさまざまな専門用語が飛び交います。
そのなかには面積を表す用語もいくつかありますが、それぞれ意味が異なるので違いを理解することが重要です。
この記事では、注文住宅の基礎知識として建物の大きさに関わる専門用語の種類と意味ついて分かりやすく解説します。
建物の大きさを表す面積用語の種類と意味
建物の大きさを表す面積用語の違いを理解しておかないと「建ててみると思っていたより狭い家になった」となりかねません。
ここでは、注文住宅を考えるとき最低限押さえておきたい用語として、以下の3つをみていきましょう。
- 建築面積
- 建物面積・延床面積
- 敷地面積
建築面積
建築面積とは、建物を真上から見たときの広さを示す言葉です。
具体的には建物の外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積ですが、大まかには「真上から光をあてた際にできる影の部分」と考えるとよいでしょう。
一般的な木造2階建ての場合、2階よりも1階部分が大きいので基本的には1階の面積が建築面積です。
しかし、1階よりも2階が大きい、2階の一部が1階よりも突出している場合などで1階面積とは異なるケースがあります。
ただし、突き出した部分が1m以下のバルコニーやひさしは建築面積に含まれません。
反対に、1ｍ以上飛び出ていると突き出した部分の先端から1ｍ後ろの部分が建築面積に含まれます。
また、一定条件のカーポートやガレージは建築面積に含まれるので注意が必要です。
建築面積に含まれるもの・含まれないものは複雑になりがちなので、設計時に住宅会社に確認するとよいでしょう。
建物面積・延床面積
建物面積・延床面積は、両方とも各階の床面積の合計を指す同じ意味の言葉です。
たとえば、1階の床面積が100㎡、2階が60㎡なら建物面積（延床面積）は160㎡になります。
各階の床面積を算出する際には、柱や壁の厚みの中心線で囲まれた部分を計測した「壁芯面積」で計算します。
床面積には壁の厚みも含まれるため、実際に使える面積とは異なる点は覚えておきましょう。
ちなみに、実際に使用できる壁の内側で床面積を算出する方法は「内法（うりのり）面積」と呼び、マンションの登記などで利用されています。
敷地面積
敷地面積とは、土地を真上から見たときの面積で土地面積とも呼ばれます。
真上から見た面積なので、土地に傾斜や凸凹があっても水平とみなして計測します。
そのため、実際の表面積よりも狭くなるケースもあるので注意しましょう。
広さの基準でよく見る、畳数と坪数って何？
畳数・坪数はどちらも広さを表す単位です。
住宅会社によっては平米（㎡）ではなく畳数・坪数を用いる場合もあるので、違いを覚えておきましょう。
畳数とは
畳数は主に部屋の広さで用いられる単位です。
「○畳（帖）」と表記し、1畳は畳1枚分の広さを示します。
広告表記においては1畳約1.62㎡以上ですが、地域によって畳の種類が異なると大きさも違ってくるので、地域ごとの基準を押さえておきましょう。
主な種類ごとに広さは以下のとおりです。
| 種類と主なエリア | 畳1枚のサイズ |
|---|---|
| 京間（関西エリア） | 191㎝×95.5㎝（1.82㎡） |
| 中京間（中京エリア） | 182㎝×91㎝（1.66㎡） |
| 江戸間（関東エリア・全国） | 176㎝×88㎝（1.55㎡） |
| 団地間（団地で多く使用） | 170㎝×85㎝（1.45㎡） |
坪数とは
坪数は、家や土地の広さを表す単位です。
メートル法が基準になる以前の尺貫法で用いられていた単位のため、現在の広告表記では使用できませんが、今でも不動産用語としてよく用いられています。
坪数は「○坪」と表記され、1坪＝約3.30579㎡です。
また、1坪はおおよそ2畳になるため、坪数・畳数・平米の置き換えは以下のようになります。
| 畳（帖） | 坪 | ㎡ |
|---|---|---|
| 1畳 | 約0.5坪 | 1.62㎡ |
| 2畳 | 約1畳 | 3.3㎡ |
| 6畳 | 約３坪 | 9.72㎡ |
| 8畳 | 約４坪 | 12.96㎡ |
| 10畳 | 約５坪 | 16.20㎡ |
前述のとおり畳の大きさには地域差もあるので、実際に置き換える際には種類の違いも考慮しましょう。
ちなみに、建築面積を㎡ではなく坪単位で示した広さが建坪です。
1㎡＝約0.3025坪であることから建坪は「建築面積×0.3025」で求められ、たとえば建築面積が100㎡なら建坪は30.25坪になります。
建坪もよく使われるのであわせて覚えておきましょう。
ただ、建築面積は建築基準法で定義が定められていますが、建坪は定められていないので住宅会社によっては定義が異なるケースもあります。
建坪が使われた場合は、何を指しているのかまで確認するようにしましょう。
建物の面積は建ぺい率・容積率に左右される
自分の土地であれば好きに家を建てられるわけではありません。
土地に建てられる家の大きさは「建ぺい率」「容積率」に左右されるので、それぞれの意味や計算方法を理解しておきましょう。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に占める建築面積の割合です。
| 建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 |
建ぺい率は、都市計画法に基づいて用途地域ごとに30％～80％で上限が定められています。
たとえば、敷地面積が120㎡で建ぺい率が80％なら建築面積の上限は96㎡となり、これを超える建物の建築はできません。
敷地いっぱいに家が建てられると思っていると失敗しやすいので、建ぺい率も事前に調べておくようにしましょう。
容積率
「敷地いっぱいに家が建てられないなら高くすればいい」と考える方もいますが、容積率で制限されます。
容積率とは、敷地面積に占める延床面積の割合です。
| 容積率 ＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100 |
建ぺい率同様に用途地域ごとに50％～200％で上限が設定されています。
たとえば、敷地面積が120㎡で容積率が100％なら延床面積の上限は120㎡です。
この場合で2階建てを建てるなら1階と2階で120㎡を分けることになるので、1階80㎡・2階40㎡というような家が検討できるでしょう。
容積率と建ぺい率はセットで考える必要があります。
上記の例で建ぺい率が80％なら建築面積は96㎡なので、1階80㎡・2階40㎡（2階は1階から突出しない）家は問題ありません。
しかし、建ぺい率が50%になると建築面積が60㎡になるので、1階を80㎡にはできなくなるのです。
容積率・建ぺい率は家の大きさを左右するので、気になる土地が見つかったら購入前に確認するようにしましょう。
土地の選び方のポイントについて、詳しく知りたい方はこちらのコラムもご覧ください。
建ぺい率・容積率以外で注文住宅の土地で気をつけたい制限
土地には、建ぺい率・容積率以外にも家の大きさを左右する制限が設けられていることがあります。
ここでは、代表的な制限を紹介するので土地選びの参考にしてください。
絶対高さ制限
絶対高さ制限とは、建物の高さに対する制限です。
日あたりや風通しの確保を目的としており、用途地域が「第一種・第二種低層住居専用地域」「田園居住地域」で設定されています。
適用されている土地では、原則として10ｍまたは12ｍのいずれかのうち建築基準法で定められた高さを超えた建物の建築はできません。
また、絶対高さ制限は容積率よりも優先される点にも注意しましょう。
日影規制
日影規制も建物の高さに関する制限です。
冬至の日を基準として一定時間以上の日影が生じないように、用途地域ごとに建物の高さが定められています。
たとえば、第一種低層居住専用地域では「軒の高さが7ｍを超える建築物」「地階を除く階数が3階以上の建築物」は建てられません。
ただし、自治体の条例によって制限内容が異なる場合もあるので、自治体のホームページなどで確認しましょう。
建築条件付き
法的な制限とは異なりますが、建築への制限がある土地として建築条件付きの土地があります。
建築条件付きの土地とは、建てられる住宅会社と契約期間に条件が定められた土地です。
たとえば、「土地購入から3ヵ月以内に○○会社で注文住宅を建てる」というようにルールが設けられています。
建築条件付きの土地では、自由に住宅会社を選べないので注意しましょう。
建てる家については建売住宅よりも自由度が高いのが一般的ですが、契約内容によっては間取りや仕様が制限されているケースもあるので、事前に確認が必要です。
佐世保市の注文住宅を検討中なら永代ハウスへ
建物の広さを表す言葉はいくつかありそれぞれ示す内容が違います。
また、建てられる家の広さは建ぺい率や容積率・その他規制などによって上限が決まってきます。
注文住宅を建てる際には面積用語や制限を理解し、理想の家を建てられる土地かどうかまでチェックすることが重要です。
土地を購入してから理想の間取りを建てられないと気づいても取り返しがつかないので、購入前に希望のプランが実現できるかを住宅会社に相談するとよいでしょう。
永代ハウスでは実際のモデルハウスを見ながら、建物の大きさや自分の理想とする間取りが実現できるか、
また実際にどんな土地があるのかなど、さまざまなお家づくりのサポートをいたします。
お家づくりでお悩みの方や気になるモデルハウス等がありましたら是非お気軽にご相談ください
